不動産投資(不動産賃貸業)のキャッシュフローについて不動産投資は経営者の視点が必要

こんにちは！かずよしです。

不動産賃貸業を営むにあたってキャッシュフローについて注意点や不動産投資には”経営者の視点が必要”ということについて解説していきます。

私は20代ですが祖父がやっている不動産賃貸業(俗にいう不動産投資)のお手伝いをしておりアパート4棟と工場1棟の運営をしています。

普段はサラリーマン(メーカーの技術営業/企画の仕事)をしていますが、簿記2級、宅地建物取引士の資格を取得し、現在は中小企業診断士の習得に向けて学習中です(中小企業診断士は難しいので苦戦中です・・・・)

また将来的には法人化も検討していますが、現時点では税金の計算上の減価償却費の占める割合が大きいため、課税所得が法人化するよりも個人の所得税とした方が税率が低いため、法人化はまだ行っていません。

私はたしなみ程度に株式投資も行っていますが(殆どが米国のETF)、不動産投資も魅力的な投資対象だと思っています。

米国株の運営については以下の過去記事をご参考ください！

2012年のアベノミクス以降、”サラリーマン投資家”が増加しており不動産に興味のある方も多いと思いますので不動産投資でどれくらいのキャッシュフローが見込めるかを解説していきます。

不動産投資の前提

私の運営している不動産の前提としては以下の通りです。

①場所 : 田舎(地方都市、大都市まで電車で1時間以内)

②不動産の種類 : アパートと工場(自分の土地に賃貸用に建設しています)

③借主　: アパート・・・個人、工場・・・法人

不動産投資をするにあたって一番重要だと考えているのは家賃収入の金額ではなく、借入金の返済・税金の支払い後に手元に残っているキャッシュ(いわゆる、税引き後の手残り)です。

この税引き後の手残りをしっかり出せるように不動産投資家は物件を選定する必要があると思っています。

税引き後の手残りは家賃・減価償却費/支払金利の減少により所得税・住民税・個人事業税が増加することから物件を新築で建設してから10年程度で減少していきます。

但し、タイミングを見計らった修繕により減価償却費を追加で計上したり、時期をずらして新規物件を建てるなどを計画的に実行すればキャッシュフローはある程度コントロールすることができます。

結果としてだいたい”500万円”程度が手残りとなるように現在は運営をしています。

手取りで500万円ですのでサラリーマンの年収で例えると800万~900万円相当かと思います。

株式で手取り500万円の配当を受けようとすると500万円×1.2 = 600万円の配当収入が必要となり、運よく6%の利回りが取れたとしても1億円を運用できた場合に相当します。

よって、銀行からの借入によりレバレッジをかけることができる点が不動産投資のメリットだと思います。

不動産投資を行う際に注意すべきは手残りのキャッシュが年々減少するため、初年度のキャッシュが継続的に得られる訳ではないということです。

例えば、3000万円の不動産を購入し初年度の家賃収入が300万円だったとするとローン返済や税金の支払い後の手残りは約160万円となります。

しかし、税引き後の手残りは年々減少していき、11年目に135万円程度となり、16年目には100万円以下となります。

税引き後の手残り金額の減少の大きな要因は”原価償却費”と”支払い金利”の減少により所得税を計算するための経費が少なくなることで課税所得が増加するためです。

また、課税所得が増加すると所得税は累進課税のため税率が上がってしまします。

おそらく不動産投資をする上で一番運営が難しいのがローン返済が残っていてかつ、減価償却・支払金利等の経費が減少する10年目~30年目だと思っています。

ローン返済の終了後は税金が増える訳ではないので単純に手残り金額が増加します。

よって、不動産投資をする場合は10年目からローン返済終了までの”魔の期間”を超えることができるかをしっかりと把握した上で投資をする事業として適格かどうかを判断する経営者の目線が必要となります。

不動産投資を始める際に、現時点での利回りやキャッシュフローに注目してしまいますが、うまく不動産を経営するためには5年後、10年後など中長期でのキャッシュフローの計算が必須です。

ハウスメーカーや不動産業者からの情報をしっかりと自分で分析できるように私も引き続き勉強を続けていきたいと思います。